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オーナー通信の12か月のネタ帳（2027年）
2026年11月7日・8日に、官公庁などの発表を開いて確かめた制度で作成。家主だよりの毎号の主な記事の予定です。
賃貸オーナーに知らせたい話題を、期限や季節に合わせて月ごとに3つずつ並べました。① 制度と税の期限、② 空室と入居者、③ 建物と設備・防災です。各号は前の月の25日にお届けするので、その月に間に合う話題を選んでいます。号を作るときに一次情報で確かめ直し、制度が変わっていれば差し替えます。貴社で通信を書くときのネタ帳としても、自由にお使いください。
| 号 | その月の3本（① 制度・税 ② 空室・入居者 ③ 建物・設備・防災） |
|---|---|
| 1月号 | ① 制度・税償却資産の申告（アパートの舗装・外構・自転車置場も）毎年1月1日現在の資産を、1月31日までに市区町村へ申告します。期限が休日なら翌日で、2027年は1月31日が日曜のため2月1日です。2027年度分から、固定資産税の免税点が家屋は30万円、償却資産は180万円に上がります（土地は30万円のまま）。出典：総務省「固定資産税の概要」、さいたま市「償却資産」、伊賀市「償却資産申告の手引き」 ② 空室・入居者お部屋で人が亡くなったとき、何を伝えるか国交省のガイドラインでは、賃貸で老衰・病死などの自然死や、日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてよいとされています（長く気づかれず特殊清掃などをした場合は別）。それ以外の死も、概ね3年たてば原則として告げなくてよいとされますが、借主に聞かれたときや、社会への影響が特に大きいときは告げます。出典：国交省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月8日の発表）、ガイドライン本文 ③ 建物・設備・防災水道管の凍結は、−4℃が目安気温が−4℃以下になると、水道管が凍って破裂することがあります。むき出しの管に保温材を巻いて防ぎ、凍ったらタオルの上からぬるま湯をかけます（熱湯は破裂のおそれ）。出典：神奈川県企業局「水道管の凍結防止について」 |
| 2月号 | ① 制度・税確定申告と青色申告の控除（不動産所得）2026年分の申告は2027年2月16日〜3月15日です。青色申告の65万円の控除は、不動産の貸付けを事業として行い、複式簿記で記帳し、e-Taxで期限内に送るなどが条件です（満たさなければ55万円か10万円）。出典：国税庁 No.2020、国税庁 No.2072 ② 空室・入居者連帯保証人の「極度額」2020年4月1日からの民法で、極度額（保証の上限額）を決めていない個人の根保証契約は無効になり、極度額は書面に書く必要があります。繁忙期の契約が始まる前に、契約書の書き方を確かめるきっかけにします。出典：法務省「賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」、国交省「極度額に関する参考資料」 ③ 建物・設備・防災退去後のリフォームにも、アスベストの事前調査解体・リフォーム・修繕の工事では石綿（アスベスト）の事前調査が必要で、建物の調査は2023年10月1日から資格者が行います。改修は請負代金100万円以上（税込）、解体は床面積80㎡以上の工事で、元請業者が結果を報告します。出典：札幌市「事前調査の結果報告・資格者制度」、厚労省 石綿総合情報ポータル「発注者・施主」 |
| 3月号 | ① 制度・税相続登記の期限2024年4月1日より前に相続した不動産で、まだ登記していないものは、2027年3月31日が申請の期限です。正当な理由なくしないと、10万円以下の過料の対象です。出典：新潟地方法務局「相続登記」、法務省「相続登記の申請義務化について」 ② 空室・入居者退去と原状回復の考え方年度末で退去が増える時期です。国土交通省のガイドラインは、経年変化や通常の使用による損耗の修繕費は賃料に含まれる、という考え方をとっています。出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 ③ 建物・設備・防災地震保険、建物は家主の契約地震保険は火災保険とセットで入り、保険金額は火災保険の30〜50%です（上限は建物5,000万円、家財1,000万円）。賃貸物件の建物は所有者しか契約できず、入居者が入れるのは家財だけです。出典：財務省「被災後の生活再建を支える『地震保険』」、財務省「地震保険制度」 |
| 4月号 | ① 制度・税固定資産税の評価替え（2027年度）土地・家屋の評価は3年ごとに見直され、2027年度がその年です。4月から、近くの土地・家屋と価格を見比べる「縦覧」ができます（期間は市区町村ごと）。価格に不服があるときの審査の申出は、納税通知書を受け取った日後3か月以内です。出典：甲府市「固定資産税」、名古屋市「審査の申出」、名古屋市「縦覧」 ② 空室・入居者障害のある方の入居の相談2024年4月1日から、障害のある人から求められたときに合理的配慮をすることが、個人事業主を含む事業者の義務になりました。国交省の対応指針は、広告に「障害者不可」と書くことなどを、不当な差別的取扱いの例に挙げています。出典：内閣府「障害者差別解消法が変わりました！」、国交省「障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針」 ③ 建物・設備・防災木造2階建ての大規模なリフォームに建築確認2025年4月以降に着工する木造2階建てなどの大規模な修繕・模様替え（主要構造部の一種以上の過半）は、前もって建築確認が必要です。屋根ふき材だけの改修や、水回りのリフォームなどは、原則として当てはまりません。出典：国交省「建築物の改修における建築基準法のポイント」、国交省「建築基準法改正 建築確認（2025年3月版）」 |
| 5月号 | ① 制度・税住宅用地の特例（アパートの敷地）固定資産税の納税通知書が届くころに。住宅の敷地は、200㎡以下の部分が評価額の6分の1、超える部分が3分の1まで下がる特例があります。出典：総務省「固定資産税の概要」 ② 空室・入居者「定期借家」という選び方定期借家は書面で契約し、契約書とは別に「更新がなく、期間の満了で終わる」と書いた書面を渡して説明します。期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、終了を通知する必要があります。出典：国交省「定期借家制度」、国交省「定期借家制度」（説明の資料） ③ 建物・設備・防災夏の前に、エアコンの試運転をNITE（製品評価技術基盤機構）は夏本番の前に、いちばん低い温度で冷房を10分動かして冷風が出るかを確かめ、さらに30分ほど水漏れや異音がないかを見るよう勧めています。点検や修理の依頼は夏に集中します。出典：NITE「早めのエアコン試運転を！」 |
| 6月号 | ① 制度・税7月と11月、所得税の「予定納税」予定納税基準額が15万円以上の人には、6月15日までに税務署から通知が届きます。基準額の3分の1ずつを、7月1日〜31日と11月1日〜30日に納めます。出典：国税庁 No.2040「予定納税」 ② 空室・入居者見守りつきの「居住サポート住宅」2025年10月1日施行の改正住宅セーフティネット法でできた住宅で、居住支援法人などが家主と連携して安否確認や見守りを行い、市区町村長などが認定します。入居者の家賃債務保証は、認定を受けた保証業者が原則として引き受けます。出典：国交省「住宅セーフティネット制度」、国交省「居住サポート住宅の概要」 ③ 建物・設備・防災水害ハザードマップで物件を確かめる梅雨と台風の前に。不動産取引の重要事項説明では、2020年8月28日から、水害ハザードマップ上の物件の所在地を説明することが義務になっています。浸水の想定と保険の補償を見直すきっかけにします。出典：国土交通省（2020年7月17日の発表）、茨城県 |
| 7月号 | ① 制度・税路線価の公表と、相続の備え路線価は例年7月1日に国税庁が公表します。1月1日時点の価格で、公示地価などの8割程度が目安です。相続税・贈与税で土地を評価する基準になります。出典：国税庁（札幌国税局の発表、2026年7月）、路線価図・評価倍率表 ② 空室・入居者エアコンが壊れたときの家賃民法611条では、借主のせいでなく部屋の一部が使えなくなったとき、使えない割合に応じて家賃が減ります。国交省の事例集にはエアコンの故障で家賃を減らした例が載っていますが、基準を示すものではないとされています。出典：国交省「改正民法施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集」 ③ 建物・設備・防災ブロック塀は、5つの点を見る国交省のチェックポイントは、高さ2.2m以下、厚さ10cm以上（高さ2m超は15cm以上）、高さ1.2m超なら3.4m以下ごとに控え壁、コンクリートの基礎、傾きやひび割れがないこと、の5つです。鉄筋など外から分からない点は専門家に相談します。出典：国交省「ブロック塀等の点検のチェックポイント」、国交省「建築物の既設の塀の安全点検について」 |
| 8月号 | ① 制度・税管理の悪い空き家は、税の特例が外れる2023年12月13日施行の改正空家法で、市区町村長から勧告を受けた「管理不全空家」の敷地も、固定資産税の住宅用地の特例（200㎡以下の部分は課税標準が6分の1など）から外れることになりました。お盆の帰省で、持っている空き家の様子を見るきっかけにします。出典：国交省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」、国交省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」 ② 空室・入居者省エネ性能ラベルと募集広告2024年4月から、新築の建物を販売・賃貸する事業者は、広告に省エネ性能ラベルを表示することになりました。既存の建物は表示が推奨されています（表示しなくても勧告の対象にはなりません）。出典：国土交通省「建築物の省エネ性能表示制度」 ③ 建物・設備・防災台風の前に、排水口と飛ばされる物を気象庁は大雨・強風の前に、側溝や排水口の掃除と、飛ばされそうな物の固定や片付けを呼びかけています。2026年5月29日から、警報の名前に警戒レベルが付きました（例：レベル3大雨警報）。出典：気象庁「自分で行う災害への備え」、気象庁「新たな防災気象情報の運用について」 |
| 9月号 | ① 制度・税生前贈与の足し戻し、3年から7年へ亡くなる前の贈与を相続財産に足し戻す期間は、2024年1月1日以後の贈与から7年に延びました。2027年1月1日以後の相続から、足し戻す期間が3年より長くなり始めます（2030年12月31日までの相続は、2024年1月1日から亡くなった日まで）。出典：国税庁 No.4161「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」、国税庁 No.4103「相続時精算課税の選択」 ② 空室・入居者一人暮らしの高齢の入居者と「残置物」法務省と国交省が2021年6月に示したモデル契約条項では、60歳以上の単身の入居者が、亡くなったときの契約の解除と残置物の処理を、受任者に任せておけます。受任者は推定相続人などで、家主は受任者にならないほうがよいとされています。出典：法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」、国交省「円滑な残置物処理の推進」 ③ 建物・設備・防災消防用設備等の点検と報告9月1日の防災の日に合わせて。共同住宅の消防用設備等は、機器点検を6か月ごと、総合点検を1年ごとに行い、消防署への報告は3年に1回です。報告するのは建物の所有者・管理者・占有者です。出典：東京消防庁「消防用設備等点検報告制度」、堺市 |
| 10月号 | ① 制度・税相続した空き家を売るときの3,000万円控除対象は2027年12月31日までの譲渡です（2026年11月時点の制度）。昭和56年5月31日以前に建てた家などが条件で、相続人が3人以上なら2,000万円までです。出典：国税庁 No.3306 ② 空室・入居者国が認定する家賃保証会社住宅確保要配慮者が使いやすい家賃債務保証業者を国土交通大臣が認定する制度ができ、認定業者の一覧が国交省のページに載っています。緊急連絡先を親族などの個人に限らないことなどが、認定の基準です。出典：国交省「認定家賃債務保証業者制度」、国交省「住宅セーフティネット法の改正」 ③ 建物・設備・防災アパートの空き巣、手口の1位は「無締り」警察庁によると、3階建て以下の共同住宅への侵入の手口は、1位が無締り、2位がガラス破りです。補助錠、防犯性能の高い建物部品（CP部品）、センサー付きライトが対策に挙がっています。出典：警察庁「住まいる防犯110番」 |
| 11月号 | ① 制度・税相続税の小規模宅地等の特例（貸している土地）年末に家族で相続を話す前に。貸付事業用の宅地は、200㎡まで評価額を50%減らせます。相続開始前3年以内に新たに貸し始めた土地は、原則として対象外です。出典：国税庁 No.4124 ② 空室・入居者家賃に困った入居者には「住居確保給付金」離職などから2年以内などの条件を満たし、家賃が払えなくなりそうな人に、家賃額（上限あり）が原則3か月、最長9か月まで支給されます。原則として、自治体が家主などの口座に直接振り込みます。出典：厚労省「住居確保給付金のご案内」 ③ 建物・設備・防災放火されにくい建物まわりに建物のまわりに燃えやすい物を置かない、照明で暗がりをなくす、共用部分を物置代わりにしない、が対策に挙がっています。秋の全国火災予防運動は11月9日〜15日です。出典：消防白書（令和7年版）「全国火災予防運動等」、福島県「放火等火災予防対策」 |
| 12月号 | ① 制度・税住所・氏名の変更登記の期限2026年4月1日より前に住所や氏名が変わった方の期限は2028年3月31日です。年末年始の帰省で、家族の名義と住所を確かめるきっかけにします。出典：横浜地方法務局「住所・名前の変更登記」 ② 空室・入居者管理会社からの「管理業務報告書」賃貸住宅管理業法で、管理業者は、契約から1年を超えない期間ごとと契約の終了後に、業務の実施状況や入居者からの苦情などを、管理業務報告書で家主に報告します。1年分を見直すきっかけにします。出典：国交省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」 ③ 建物・設備・防災蛍光灯の製造が、順に終わります一般照明用の蛍光ランプは、2027年1月1日からコンパクト形などが、2028年1月1日からその他の直管形・環形が、製造・輸出入の禁止になります。使うこと・売ること・買うことは禁止されません。出典：環境省「一般照明用の蛍光ランプの規制について」 |
ここに書いたのは一般的な情報です。税・登記・契約の個別の判断は、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご相談ください。
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